Los números detrás de un gran fondo
Desde hace meses se viene susurrando un misterio en Wall Street: ¿hasta qué punto es exacta la valoración del fondo inmobiliario emblemático de Blackstone?
La especulación surgió porque el fondo, el Blackstone Real Estate Income Trust de 59.000 millones de dólares (más conocido como BREIT), ha logrado mantener un valor “estimado” de sus activos que supera con creces a prácticamente cualquier otro fondo inmobiliario. Muchos rivales han perdido valor, algunos dramáticamente, ante las altas tasas de interés y la caída del mercado inmobiliario.
El desempeño de BREIT ha sido superior al de sus pares y ha contado con un rendimiento anualizado del 10,5% desde su debut en 2017.
El debate sobre la excelente rentabilidad del fondo ha cobrado mayor importanciay las críticas se hicieron más fuertes, debido a Como Blackstone determina el valor estimado de sus activos, informan Andrew Ross Sorkin y Michael de la Merced de DealBook. Muchas grandes empresas dependen de un tasador externo para determinar el valor de los activos de un fondo, en parte para que los inversores puedan tener confianza en que el valor estimado es exacto y no está indebidamente influenciado por las empresas. (Dichas valoraciones ayudan a determinar los honorarios de gestión de una empresa; cuanto mayor sea el valor de tasación, mayores serán los honorarios).
Blackstone parece hacerlo de otra manera. Aunque utiliza un tasador externo y un auditor externo, la empresa tiene la última palabra sobre el valor estimado de sus activos.
Blackstone se muestra abierto sobre su enfoque. De una declaración reciente:
“Estos supuestos son determinados por el Asesor y revisados por nuestro consultor de valoración independiente”.
Mientras Blackstone revela cómo determina la valoración final, algunos en Wall Street se preguntan cuánta libertad deberían tener las empresas para valorar sus activos.
Blackstone afirma que sus activos están siendo valorados enormemente. “Nuestro proceso requiere que utilicemos valoraciones de propiedades mensuales aseguradas por terceros; Nunca los hemos ignorado en la historia de BREIT”, dijo la empresa a DealBook en un comunicado.
Y añadió: “Seguimos comprometidos con nuestro riguroso proceso de valoración, que es prácticamente idéntico al que utilizamos para nuestros vehículos institucionales abiertos y ha sido validado por 20.000 millones de dólares en activos vendidos con una prima sobre el NAV desde 2022”.
Blackstone ha argumentado que su enfoque de valoración es más conservador que el de sus competidores. También afirma que su proceso de tasación es mejor que el de un tasador externo porque, como uno de los propietarios de bienes raíces más grandes del país, Blackstone tiene mejores datos y puede moverse más rápido para aumentar o disminuir propiedades. (Los tasadores externos suelen utilizar datos retrasados).
Blackstone también afirma que su cartera de activos inmobiliarios es de mayor calidad que la de sus competidores e incluye sectores de alto crecimiento como centros de datos y viviendas para estudiantes.
Para enfatizar este punto, Blackstone señaló que ha vendido activos por valores más altos, incluidas participaciones en dos casinos de Las Vegas, almacenes y, más recientemente, viviendas para estudiantes, todo ello con ganancias.
El fondo tampoco ha vendido activos significativamente en la mayoría de su cartera, condominios e instalaciones industriales, según Matthew Werner, director gerente de estrategias REIT de Chilton Capital Management, una firma de gestión de activos. (Blackstone dijo que las propiedades BREIT en estos sectores están teniendo un buen desempeño).
Wall Street está dividido sobre el enfoque de Blackstone. Craig McCann, presidente de la consultora financiera SLCG Economic Consulting, que ha escrito varios blogs criticando al fondo, dijo rotundamente: “Creemos que algo anda mal”.
Otros son más optimistas. Kevin Gannon, director ejecutivo de Robert A. Stanger, un banco de inversión que rastrea los REIT, dijo a DealBook que si bien su empresa ha observado periódicamente que las valoraciones de los BREIT han superado las de sus pares, sus cálculos parecen estar en línea con tendencias más amplias de la industria.
“No encontramos ningún defecto en el NAV”, dijo Gannon. “¿Estaría demasiado preocupado? NO.”
Pero el BREIT podría ponerse a prueba el próximo año. El fondo ya ha sobrevivido a un duro golpe: a partir de finales de 2022, los inversores preocupados empezaron a pedir la devolución de su dinero. Gracias a la estructura BREIT, Blackstone pudo devolver gradualmente el efectivo, para evitar una avalancha de salidas que habrían obligado al fondo a vender activos a precios deprimidos.
Los líderes de las empresas reconocen que los inversores están preocupados por los bienes raíces comerciales. De hecho, otros REIT también han experimentado reembolsos, según Gannon.
Blackstone ha dicho que BREIT es una parte importante de su futuro. El fondo inmobiliario ha aumentado los activos de la empresa (que ahora ascienden a más de 1 billón de dólares) y ha contribuido con 839,9 millones de dólares en honorarios netos de gestión y asesoramiento sólo el año pasado. El éxito del fondo ha sido un factor importante en el aumento del precio de las acciones de Blackstone: las acciones de Blackstone se han triplicado en los últimos cinco años y cerraron el lunes a 121,22 dólares.
Analistas e inversores observan con gran interés cómo Blackstone lanza un nuevo fondo de diseño similar que invierte en activos de capital privado. Si tiene éxito, podría allanar el camino para que aún más fondos sigan la fórmula BREIT.
ESTO ES LO QUE PASA
El ejército israelí envía tanques a Rafah. Puede que Israel haya tomado el control del lado de Gaza del cruce fronterizo de la ciudad con Egipto, pero no fue la tan esperada invasión a gran escala con la que el gobierno había amenazado. La operación militar se produjo después de que Hamás aceptara un plan de alto el fuego propuesto por Egipto y Qatar, pero que Israel dijo que no apoyaba.
La FAA abre una nueva investigación sobre Boeing por las inspecciones del 787 Dreamliner. La investigación comenzó después de que el fabricante del avión dijera que podría haber omitido las inspecciones requeridas para las alas del avión. Es la última mala noticia para Boeing, que ya está bajo escrutinio por sus aviones 737 Max 8. Por otra parte, Boeing pospuso el primer lanzamiento de su nave espacial Starliner, que se suponía que transportaría a dos astronautas hacia y desde la Estación Espacial Internacional.
Los jueces conservadores dicen que incluirán en la lista negra a los estudiantes de Columbia entre los secretarios. Un panel de 13 jueces llamó a la universidad una “incubadora de intolerancia”, citando las protestas pro palestinas que han sacudido la escuela durante semanas. Columbia canceló su principal ceremonia de graduación, alegando preocupaciones de seguridad, mientras la policía se enfrentaba a manifestantes en el MIT y varias escuelas de California.
Disney+ se vuelve rentable antes de lo esperado. El servicio de streaming de Disney reportó una ganancia de 47 millones de dólares en el primer trimestre, después de que los ejecutivos de la compañía predijeran que la plataforma solo dejaría de perder dinero en el otoño. Eso ayudó al gigante del entretenimiento a superar las expectativas de los analistas de ganancias generales por acción en un 10%.
Musk y acuerdos con los medios en Milken
Una mezcla de celebridades, políticos y financieros estuvieron presentes en el primer día completo de la conferencia global del Instituto Milken en Los Ángeles.
The Hot Ticket: la conversación de Elon Musk con Michael Milken. Los grandes problemas: cómo el capital privado puede devolver capital a los inversores cuando los acuerdos fracasan y Paramount vende, informa Lauren Hirsch de DealBook sobre el evento.
Todo el mundo quería saber de Musk. Días después de un viaje rápido e inesperado a China, el CEO de Tesla habló sobre una variedad de temas, incluyendo la inteligencia artificial, el espacio, la regulación y lo que lo mantiene despierto por la noche (“Riesgos de la civilización”, como la disminución de las tasas de natalidad, dijo).
Decenas de asistentes hicieron fila para ver el panel, lo que obligó a otros a conformarse con una sala abarrotada que también estaba llena.
Todo el mundo en el capital privado habla de “DPI” Abreviatura de “distribución al capital pagado”, que rastrea los rendimientos de un fondo para sus inversores, la discusión refleja cómo los ejecutivos de la industria están tratando de devolver dinero a sus inversores después de recaudar cantidades récord de fondos. Las opciones incluyen vender una participación parcial o pedir prestado contra el valor liquidativo de sus fondos.
Pero no todo el mundo está entusiasmado con las ideas. Anne-Marie Fink, que supervisa las inversiones de capital privado para la Junta de Inversiones del Estado de Wisconsin, dijo en un panel que no existe un sistema para evaluar la liquidez si se vende parte de una empresa. “Lo que me preocupa es que todavía no hemos desarrollado mecanismos en los que si vendes el 70% de mi negocio, ahora posees el 30%”, dijo. “¿Cómo puedo conseguir liquidez con esos 30?”
Hay muchos rumores sobre lo que está pasando en Paramount. La empresa de medios, cuyo estudio está a sólo 20 minutos en coche del lugar de la conferencia, está sopesando ofertas de adquisición, una de Skydance de David Ellison y otra de Sony y el gigante de capital privado Apollo Global Management.
Un negociador de medios que parece estar fuera de la pelea (por ahora): David Zaslav, director ejecutivo de Warner Bros. Discovery, quien sugirió en un panel que no estaba interesado en unirse a la carrera. Zaslav es cercano a Shari Redstone, accionista mayoritaria de Paramount, y expresó interés en una fusión en diciembre. Pero el lunes se limitó a decir que de todos modos pondría fin a la pelea: “Espero que tengan éxito”.
El dinero y la Met Gala
La Met Gala de Anna Wintour reunió una vez más a los nombres más importantes de los negocios, la moda, el cine, los deportes, el entretenimiento y la tecnología mientras empresas y celebridades mostraban el poder de sus marcas.
El evento es, extraoficialmente, la fiesta del año organizada para recaudar fondos para la unidad de moda del museo. La gala del lunes fue patrocinada en parte por TikTok, lo que le dio al director ejecutivo de la empresa en dificultades, Shou Chew, un papel protagónico como presidente del partido, un respiro de los malos titulares para la empresa después de que el presidente Biden firmara una ley que amenazaba con prohibir la aplicación de videos cortos.
La cantidad que TikTok pagó por el papel no fue revelada, pero DealBook echó un vistazo a la gala y su historia para tener una idea del dinero detrás de ella.
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$350,000: El coste inicial que debe asumir una empresa para ganar una mesa. Pero el pago puede no ser suficiente para asegurar un lugar: Wintour, director editorial global de la editorial Condé Nast, aprueba a todos los invitados.
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$75,000: El precio de un billete individual aumentó este año desde 50.000 dólares en 2023.
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3,3 millones de dólares: Se prometieron aumentos salariales totales a los miembros del sindicato Condé Nast, que habían amenazado con perturbar el partido antes de que se alcanzara un acuerdo el lunes.
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995 millones de dólares: El “valor de impacto mediático” que generará el evento para Vogue en 2023, según la firma de datos de moda LaunchMetrics.
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22 millones de dólares: Cantidad recaudada en la Met Gala del año pasado. El aumento de los precios de las entradas este año significa que se espera una mayor participación.
LECTURA RÁPIDA
Ofertas
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Wayve, un fabricante de software de inteligencia artificial para vehículos autónomos, ha recaudado mil millones de dólares en nueva financiación, liderada por SoftBank, Microsoft y Nvidia. (Nueva York)
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El consejo de administración de Sabadell, un banco español, rechazó una oferta de adquisición de 13.000 millones de dólares de un rival más grande, BBVA. (Bloomberg)
Política
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La aplicación de comercio en línea Robinhood dijo que la SEC se está preparando para demandar a su división de criptomonedas por lo que la agencia llamó violaciones de la ley de valores. (WSJ)
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“Los republicanos están haciendo todo lo posible para revertir la adopción de vehículos eléctricos” (The Verge)
Mejor que el resto
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